Haus verkaufen in Berlin

Haus verkaufen in Berlin: was anders ist als bei der Wohnung

Eine Eigentumswohnung ist Sondereigentum mit einem Miteigentumsanteil am Grundstück. Vieles regelt die Teilungserklärung, und die Unterlagen zur Gemeinschaft bekommen Sie vom Verwalter. Beim Haus tragen Sie die Unterlagen zu Grundstück und Gebäude selbst zusammen. Der Boden ist bei der Wohnung nur anteilig im Spiel, beim Haus zählt er ganz. Für Eigentumswohnungen gibt es eine eigene Seite: Wohnung verkaufen in Berlin.

Wie die Provision beim Einfamilienhaus geteilt wird und was Ihnen danach bleibt, rechnet der Ratgeber Maklerprovision in Berlin vor.

Grundstück und Bodenrichtwert

Bei Häusern und Villen ist das Grundstück oft mehr wert als das Gebäude darauf. Der Bodenrichtwert und die Frage, was dort gebaut werden darf, gehören deshalb an den Anfang jeder Preisüberlegung.

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für unbebauten Boden in Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche. In Berlin ermittelt ihn der Gutachterausschuss jedes Jahr zum 1. Januar, abfragen können Sie ihn kostenlos in BORIS Berlin. Er gilt für ein fiktives Grundstück mit den typischen Merkmalen der Zone; Zuschnitt, Größe, Altlasten oder Rechte Dritter berücksichtigt er nicht. Was gebaut werden darf, regeln Bebauungsplan und Bauordnung. Ein Anspruch auf eine Baugenehmigung folgt aus dem Richtwert nicht.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser liegt der Berliner Spitzenwert zum 1. Januar 2026 bei 2.700 Euro je Quadratmeter, in Grunewald, Dahlem und im Hansaviertel (Gutachterausschuss, vorläufiger Bericht vom 21. April 2026). Berlinweit sind diese Bodenwerte um rund 5 Prozent gesunken, meldete die Senatsverwaltung am 31. Juli 2026. Spitzenwerte zeigen die obere Grenze; den Wert Ihrer Zone liefert nur BORIS. Legen Sie den Ausdruck zu den Verkaufsunterlagen. Wie Sie ihn abfragen und lesen, erklärt der Ratgeber Bodenrichtwert in Berlin. Verkaufen Sie das Grundstück ohne Haus oder nur eine Teilfläche, hilft der Ratgeber Grundstück verkaufen in Berlin.

Wie der Wert eines Hauses ermittelt wird

Für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser zählt oft der Sachwert. Gerechnet wird, was die Gebäude neu kosten würden, abzüglich einer Alterswertminderung; dazu kommt der Bodenwert. Weil Käufer nicht einfach die Baukosten zahlen, wird das Ergebnis mit einem Sachwertfaktor an den Markt angepasst.

In Berlin lag der Sachwertfaktor für Ein- und Zweifamilienhäuser im Mittel bei 1,06, ausgewertet aus 2.952 Verkäufen der Jahre 2022 bis 2024 (Gutachterausschuss, Sachwertfaktoren 2025). Mit steigendem Sachwert sinkt er: In mehreren Altbezirken, darunter Zehlendorf, Steglitz und Spandau, beträgt er 0,90 bei 700.000 Euro vorläufigem Sachwert. Ein Faktor unter 1 heißt: Gezahlt wurde weniger, als der rechnerische Sachwert ergibt. Für Villen und Landhäuser ist diese Tabelle nicht anwendbar.

Bei Häusern aus den fünfziger bis siebziger Jahren entscheidet inzwischen auch der Zustand von Heizung, Fenstern und Dämmung mit über den Preis. Nachweise über Modernisierungen mit Jahreszahl gehören deshalb zu den Unterlagen.

Ist das Haus vermietet und hat es mehrere Wohnungen, zählt der Ertrag. Die Liegenschaftszinssätze, die der Gutachterausschuss dafür veröffentlicht, gelten nur für Objekte mit mindestens vier Mieteinheiten, ausdrücklich nicht für Ein- bis Dreifamilienhäuser. Wie Käufer ein Mehrfamilienhaus rechnen, steht auf der Seite Zinshaus verkaufen. Die Verfahren mit Berliner Kennzahlen erklärt der Ratgeber Wertermittlung: Vergleichs-, Ertrags- und Sachwert.

Unterlagen für den Hausverkauf in Berlin

Käufer, Bank und Notar fragen fast immer nach denselben Papieren. Beim Haus kommen viele davon vom Grundbuchamt und von den Ämtern des Bezirks:

• Grundbuchauszug, möglichst aktuell: beim Grundbuchamt, einfacher Ausdruck 10 Euro, amtlicher Ausdruck 20 Euro (Kostenverzeichnis GNotKG).
• Flurkarte, also der Auszug aus dem Liegenschaftskataster: beim Vermessungsamt des Bezirks, 16 Euro je Blatt.
• Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht. Eine Baulast, etwa eine Abstandsfläche oder ein Wegerecht zugunsten des Nachbarn, steht nicht im Grundbuch. Die Bescheinigung, dass keine Baulast eingetragen ist, kostet 17 Euro.
• Bauakte mit Baugenehmigung, genehmigten Plänen und Abnahmen aus dem Bauaktenarchiv des Bezirks. Für die Einsicht verlangt das Archiv einen Grundbuchauszug, der höchstens sechs Wochen alt ist.
• Grundrisse und Wohnflächenberechnung; schreiben Sie dazu, nach welcher Methode die Fläche ermittelt wurde.
• Energieausweis: spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach dem Kaufvertrag übergeben (§ 80 Abs. 4 GModG). Liegt er bei Erscheinen einer Anzeige schon vor, gehören seine Pflichtangaben hinein (§ 87 GModG). Einzelheiten im Ratgeber Energieausweis und Pflichtangaben.
• Auskunft aus dem Bodenbelastungskataster beim Umweltamt des Bezirks. Beantragen können sie Eigentümer oder Bevollmächtigte, die Gebühr liegt bei 5 bis 500 Euro, die Frist bei vier Wochen. Ein Eintrag ist ein Hinweis, kein Befund. Mehr im Ratgeber Altlastenkataster Berlin.
• Grundsteuerbescheid und Nachweise über Modernisierungen, etwa mit dem Baujahr von Heizung oder Dach.
• Ist das Haus vermietet: alle Mietverträge mit Nachträgen und ein Nachweis über die Kaution.

Fangen Sie mit den Unterlagen an, die am längsten dauern, etwa Bauakte und Erbschein; die Bauakten müssen oft erst aus dem Archiv geholt werden. Grundbuchauszug und Flurkarte holen Sie zuletzt, damit sie beim Notartermin noch aktuell sind. Mit Ihrer schriftlichen Vollmacht kann auch Ihr Makler Unterlagen für Sie anfordern. Eine Checkliste mit Stelle und Kosten steht im Ratgeber Unterlagen für den Immobilienverkauf.

Haus geerbt: erst die Erbfolge, dann der Verkauf

Verkaufen können Erben erst, wenn sie ihr Erbrecht belegen. Gegenüber dem Grundbuchamt geschieht das mit Erbschein oder Europäischem Nachlasszeugnis, bei einem notariellen Testament mit diesem und der Eröffnungsniederschrift (§ 35 GBO). Die Umschreibung auf die Erben ist gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall eingeht.

Erben mehrere, gehört ihnen das Haus gemeinsam, und über den Verkauf entscheiden sie nur zusammen (§ 2040 BGB). Auch wer nur einen kleinen Anteil geerbt hat, kann den Verkauf aufhalten. Welche Wege es aus der Gemeinschaft gibt und warum eine Teilungsversteigerung beim Erlös meist schlechter abschneidet als ein gemeinsamer Verkauf, beschreibt der Ratgeber Immobilie in der Erbengemeinschaft. Eine Bewertung mit offenem Rechenweg gibt allen Erben dieselbe Grundlage.

Steuerfragen rund um den Verkauf klären Sie mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater; Grundlagen stehen im Beitrag Spekulationsfrist bei Immobilien.

Leerstand, Abriss und Neubau

Das Berliner Zweckentfremdungsverbot gilt auch für Häuser; zwischen Wohnungen und Eigenheimen unterscheidet das Gesetz nach Auskunft der Senatsverwaltung nicht. Steht ein Haus bis zum Verkauf länger als drei Monate leer, müssen Sie das dem Bezirksamt anzeigen und brauchen eine Genehmigung.

Auch der Abriss von Wohnraum ist genehmigungspflichtig. Für Ein- und Zweifamilienhäuser gibt es seit dem 30. Juli 2026 eine Erleichterung, wenn dort in angemessener Frist Wohnraum in mindestens gleichem Umfang neu errichtet wird. Was das für Käufer mit Neubauplänen bedeutet, steht im Ratgeber Zweckentfremdungsverbot beim Verkauf. Ob ein Grundstück in einem sozialen Erhaltungsgebiet liegt, wo Rückbau und Änderungen zusätzlich genehmigt werden müssen, zeigt die Milieuschutz-Karte.