Das Altlastenkataster in Berlin

Was im Kataster steht

Unter dem Namen Altlastenkataster führt Berlin heute kein Verzeichnis mehr. Seit 1986 sammelte die Verwaltung zunächst für die westlichen Bezirke Hinweise auf nachgewiesene und vermutete Bodenverunreinigungen, ab 1991 auch für den Ostteil. 2001 wurde daraus das Bodenbelastungskataster. Rechtsgrundlage ist § 6 des Berliner Bodenschutzgesetzes von 2004; gepflegt wird es von den Umweltämtern der Bezirke und der Senatsverwaltung gemeinsam.

Das Gesetz nennt sieben Gruppen von Flächen, darunter Altlasten, altlastverdächtige Flächen, Verdachtsflächen und Flächen mit schädlichen Bodenveränderungen (§ 6 Abs. 2 Bln BodSchG). Auch Grundstücke, die untersucht und vom Verdacht befreit wurden, bleiben verzeichnet. Sanierte Flächen ebenso, weil sich Reste nicht ganz ausschließen lassen.

Was eine Altlast ist, regelt das Bundesrecht: stillgelegte Deponien und andere Grundstücke, auf denen Abfälle lagerten (Altablagerungen), sowie Standorte stillgelegter Anlagen, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen gearbeitet wurde (Altstandorte), jeweils wenn von ihnen Gefahren ausgehen (§ 2 Abs. 5 BBodSchG). Erfasst sind in Berlin aber auch Betriebsflächen aus Produktion, Dienstleistung und Infrastruktur, die heute noch in Betrieb sind, sofern eine Verunreinigung möglich erscheint.

Derzeit sind über 11.650 Flächen erfasst, allein in Tempelhof-Schöneberg mehr als 900. Eine Katasterfläche ist in der Regel nicht kleiner als ein Grundstück. Liste und Karte veröffentlicht das Land nicht, weil die Daten personenbezogen sind.

Die Auskunft beantragen

Die Auskunft gibt das Bezirksamt, nicht das Grundbuchamt. Die Angaben des Landes Berlin im Überblick:

Das Amt teilt mit, ob das Grundstück verzeichnet ist, welche Informationen dort stehen und ob ihm weitere Erkenntnisse vorliegen. Die Antwort zeigt den Stand am Tag der Bearbeitung, denn das Kataster wird laufend fortgeschrieben. Ist für die Fläche die Senatsverwaltung zuständig, leitet der Bezirk den Antrag weiter.

An Personen außerhalb der Verwaltung dürfen die Daten nur gehen, wenn sie ein berechtigtes Interesse glaubhaft machen (§ 7 Abs. 6 Bln BodSchG). Für den Online-Antrag verlangt das Land von allen, die nicht Eigentümer sind, eine Vollmacht. Für Kaufinteressenten ist es deshalb meist einfacher, wenn Sie die Auskunft einholen und weitergeben.

Was ein Eintrag bedeutet

Ein Eintrag ist ein Hinweis, kein Befund. Liegen der Behörde Anhaltspunkte vor, ermittelt sie den Sachverhalt (§ 9 Abs. 1 BBodSchG). Fachlich geht das in Stufen: Vorerkundung mit alten Plänen, Luftbildern und Behördenauskünften (§ 18 BBodSchV), dann die orientierende Untersuchung mit Messungen vor Ort, und erst wenn sich der Verdacht erhärtet, die Detailuntersuchung (§§ 12, 13 BBodSchV). Ab einem hinreichenden Verdacht kann die Behörde anordnen, dass Eigentümer und andere Pflichtige die Untersuchungen selbst durchführen lassen (§ 9 Abs. 2 BBodSchG).

Gemessen wird an Prüfwerten. Bleiben die Werte darunter, besteht insoweit kein Verdacht mehr (§ 15 Abs. 2 BBodSchV). Welche Grenze gilt, hängt von der Nutzung ab, die auf dem Grundstück planungsrechtlich zulässig ist (§ 4 Abs. 4 BBodSchG):

Für Blei liegt der Prüfwert auf Gewerbegrundstücken beim 5-Fachen des Werts für Wohngebiete, auf Kinderspielflächen bei der Hälfte. Ein Gewerbegrundstück, das als solches unauffällig ist, kann für Wohnungen also zu stark belastet sein. Benzo(a)pyren vertritt in der Verordnung die typischen PAK-Gemische (polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe) ehemaliger Kokereien, Gaswerke und Teerlager (Anlage 2 BBodSchV).

Wer für eine Altlast haftet

Zur Sanierung verpflichtet sind der Verursacher und sein Gesamtrechtsnachfolger, der Grundstückseigentümer und wer die tatsächliche Gewalt über das Grundstück hat (§ 4 Abs. 3 BBodSchG). Als Eigentümer sind Sie also auch dann in der Pflicht, wenn ein früherer Betrieb die Belastung verursacht hat.

Der Verkauf beendet diese Pflicht nicht immer. Wer sein Grundstück nach dem 1. März 1999 übertragen hat und die Altlast dabei kannte oder kennen musste, bleibt als früherer Eigentümer zur Sanierung verpflichtet (§ 4 Abs. 6 BBodSchG). Ausgenommen ist, wer schon beim eigenen Erwerb darauf vertraut hat, dass keine Altlast vorhanden ist, und dessen Vertrauen schutzwürdig war.

Berlin verlangt außerdem eine Meldung. Wer nach § 4 BBodSchG sanierungspflichtig sein kann, also auch Eigentümer und frühere Eigentümer, muss Anhaltspunkte für eine Altlast unverzüglich der zuständigen Behörde mitteilen; bei Bauarbeiten gilt das auch für Bauherr und Bauleiter (§ 2 Abs. 1 Bln BodSchG).

Angeordnete Untersuchungen bezahlt, wer sie durchführen muss. Bestätigt sich der Verdacht nicht, werden die Kosten erstattet, sofern der Herangezogene die Verdachtsumstände nicht zu vertreten hat (§ 24 Abs. 1 BBodSchG). Sind mehrere verpflichtet, gleichen sie sich untereinander nach ihrem Anteil an der Verursachung aus, soweit sie nichts anderes vereinbart haben. Dieser Anspruch verjährt in drei Jahren; die Frist beginnt erst, wenn die Maßnahmen beendet sind und der Ausgleichspflichtige bekannt ist. Spätestens 30 Jahre nach Ende der Maßnahmen ist er verjährt (§ 24 Abs. 2 BBodSchG).

Grundbuch und Wert

Über den Boden sagt das Grundbuch fast nichts. Öffentliche Lasten werden nur eingetragen, wenn ein Gesetz das vorsieht (§ 54 GBO). Einen solchen Fall gibt es: Hat die öffentliche Hand eine Sanierung bezahlt und ist der Verkehrswert dadurch mehr als unwesentlich gestiegen, schuldet der Eigentümer einen Wertausgleich, höchstens in Höhe der eingesetzten Mittel (§ 25 Abs. 1 BBodSchG). Der Betrag ruht als öffentliche Last auf dem Grundstück; auf Ersuchen der Behörde trägt das Grundbuchamt einen Bodenschutzlastvermerk ein (§ 93b Grundbuchverfügung). Setzt die Behörde den Betrag nicht bis zum Ende des vierten Jahres nach Abschluss der Sanierung fest, erlischt die Pflicht (§ 25 Abs. 3 BBodSchG).

Für die Bewertung zählen Bodenverunreinigungen zu den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen, die mit marktüblichen Zu- oder Abschlägen berücksichtigt werden (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV). Der Bodenrichtwert enthält sie nicht: Er gilt für ein fiktives Grundstück ohne Besonderheiten, die nur einzelne Grundstücke betreffen (§ 16 Abs. 1 ImmoWertV). Wie die Verfahren rechnen, zeigt der Ratgeber Wertermittlung.

Sonderfall Ostteil: Freistellung

Nach dem Umweltrahmengesetz von 1990 konnten Eigentümer, Besitzer und Erwerber gewerblich genutzter Grundstücke im Ostteil Berlins und in West-Staaken von der Verantwortung für Altlasten freigestellt werden, die vor dem 1. Juli 1990 entstanden waren. Anträge gingen nur bis zum 30. März 1992, eingegangen sind über 3.900. Eine Beteiligung an den Sanierungskosten hat das Land bislang in 68 Fällen bewilligt, also bei rund 1,7 Prozent der Anträge. Dafür ist Berlin Verpflichtungen von rund 280 Millionen Euro eingegangen.

Wo eine solche Freistellung besteht, entfällt auch der Wertausgleich (§ 25 Abs. 1 BBodSchG). Gibt es für Ihr Grundstück einen Freistellungsbescheid, legen Sie ihn Kaufinteressenten mit den übrigen Unterlagen vor.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Beantragen Sie die Auskunft, bevor Sie inserieren. Bei vier Wochen Bearbeitungsfrist liegt sie dann vor, wenn Käufer danach fragen, und nicht erst kurz vor dem Notartermin. Mit Ihrer Vollmacht kann auch Ihr Makler den Antrag stellen.

Geben Sie das Ergebnis vollständig weiter, auch wenn es unbequem ist. Ob eine Belastung ein Mangel ist, misst das Gesetz daran, welche Beschaffenheit bei vergleichbaren Grundstücken üblich ist und erwartet werden kann (§ 434 Abs. 3 BGB). Was der Käufer bei Vertragsschluss kennt, kann er später nicht als Mangel geltend machen (§ 442 BGB). Der übliche Haftungsausschluss im Kaufvertrag greift dagegen nicht, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde (§ 444 BGB).

Steht das Grundstück im Kataster, gehört die Verteilung des Risikos in den Kaufvertrag. Wie Verkäufer und Käufer Sanierungskosten untereinander ausgleichen, dürfen sie vereinbaren (§ 24 Abs. 2 BBodSchG); den Wortlaut klären Sie mit dem Notariat. Bei Bauland und Gewerbegrundstücken zählt zusätzlich die künftige Nutzung, denn für Wohngebiete gelten etwa bei Blei und Arsen strengere Prüfwerte als für Gewerbe. Bei einer Eigentumswohnung betrifft ein Eintrag das Grundstück der ganzen Gemeinschaft.

Welche Papiere sonst zum Verkauf gehören, zeigt der Ratgeber Unterlagen für den Immobilienverkauf, den Ablauf beim Notar beschreibt Notartermin und Grundbuch.

Quellen

• Senatsverwaltung für Mobilität, Verkehr, Klimaschutz und Umwelt: Bodenbelastungskataster (BBK), Geschichte seit 1986, Inhalt, Datenschutz, über 11.650 Flächen
• Service Berlin: Auskunft aus dem Bodenbelastungskataster beantragen, Voraussetzungen, Unterlagen, Gebühren, Bearbeitungszeit
• Senatsverwaltung: Konkrete Fragen als Bauherr, Gartenbesitzer, Auskunft vor dem Grundstückskauf, Ersterkundung
• Senatsverwaltung: Freistellungsverfahren, Umweltrahmengesetz, Antragsfrist, Zahl der Anträge
• Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg: Bodenbelastungskataster im Bezirk, mehr als 900 Flächen
• § 2 Berliner Bodenschutzgesetz (Bln BodSchG), Meldepflicht
• § 6 Bln BodSchG, Bodeninformationssystem und Bodenbelastungskataster
• § 7 Bln BodSchG, Übermittlung an Private bei berechtigtem Interesse
• § 2 Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG), Altlasten, Verdachtsflächen
• § 4 BBodSchG, Sanierungspflichtige, früherer Eigentümer
• § 9 BBodSchG, Gefährdungsabschätzung
• § 24 BBodSchG, Kosten, Ausgleich unter mehreren Verpflichteten
• § 25 BBodSchG, Wertausgleich
• § 18 Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV), Vorerkundung
• §§ 12, 13 BBodSchV, orientierende Untersuchung, Detailuntersuchung
• § 15 BBodSchV, Bewertung
• Anlage 2 BBodSchV, Prüfwerte, Tabelle 4
• § 54 Grundbuchordnung (GBO), öffentliche Lasten
• § 93b Grundbuchverfügung, Bodenschutzlastvermerk
• § 434 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Sachmangel
• § 442 BGB, Kenntnis des Käufers
• § 444 BGB, Haftungsausschluss
• § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), Bodenverunreinigungen als besonderes Grundstücksmerkmal
• § 16 ImmoWertV, Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks

Alle Quellen abgerufen am 9. Oktober 2026.