Verkäufer-Beratung Berlin
Wohnung verkaufen in Berlin
Vom Gespräch mit dem Verwalter bis zum Notartermin: So läuft der Verkauf einer Eigentumswohnung in Berlin, und so unterscheiden sich die geforderten Preise zwischen den zwölf Bezirken. Die Ersteinschätzung für Ihre Wohnung ist kostenlos.
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Stand: 10. Oktober 2026 · Redaktion BBI Immobilien
Wie läuft der Verkauf einer Wohnung in Berlin ab?
Kurz gesagt. Für den Verkauf einer Eigentumswohnung brauchen Sie neben Grundbuchauszug und Energieausweis die Papiere der Eigentümergemeinschaft, vor allem Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung. Sieht die Teilungserklärung die Zustimmung des Verwalters vor, ist der Kaufvertrag unwirksam, solange sie fehlt (§ 12 WEG); in der Regel holt der Notar sie ein. Ist die Wohnung vermietet, übernimmt der Käufer den Mietvertrag; steht sie nach dem Auszug leer, braucht das in Berlin nach drei Monaten eine Genehmigung. Die geforderten Preise für Eigentumswohnungen lagen laut IBB-Wohnungsmarktbericht 2025 je nach Bezirk im Mittel zwischen 3.737 und 6.643 Euro je Quadratmeter; das sind Angebots- und keine Kaufpreise.
Immobilienmakler für Eigentumswohnungen in Berlin
BBI Immobilien vermittelt Eigentumswohnungen in ganz Berlin, die Marke gibt es seit 1995. Vom Büro am Kurfürstendamm 178-179 aus arbeiten zehn Makler (Stand 30. September 2026), den Schwerpunkt bildet die City West. Grundlage jeder Bewertung sind Kaufverträge aus der Nachbarschaft, den Rechenweg legen wir offen. Wo es passt, sprechen wir zuerst Käufer an, die bei uns ein Suchprofil hinterlegt haben. Die Ersteinschätzung Ihrer Wohnung ist kostenlos.
Welche Wohnungen wir seit 2024 verkauft haben, zeigt unsere Referenzliste: 20 Verkäufe mit Objektart, Bezirk und Halbjahr, ohne Adressen und Preise.
Wie viele gespeicherte Kauf-Suchprofile zu Ihrer Wohnung passen, zählt das Vermarktungspotenzial für Sie.
So läuft es ab
Wohnung verkaufen in Berlin: der Ablauf in sechs Schritten
Unterlagen zusammenstellen
Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Energieausweis. Was fehlt, bekommen Sie vom Verwalter.
Wert ermitteln
Vergleichspreise aus der Nachbarschaft, Etage, Zustand und die Rücklage der Gemeinschaft ergeben eine Preisspanne.
Vermietet oder leer
Mietvertrag und Vorkaufsrecht des Mieters prüfen. Bei Leerstand gilt in Berlin die Drei-Monats-Grenze.
Vermarktung
Zuerst an vorgemerkte Käufer, danach öffentlich, wenn die Wohnung dafür passt.
Zustimmung des Verwalters
Sieht die Teilungserklärung sie vor, holt der Notar sie in der Regel ein.
Notartermin und Übergabe
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag. Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Unterlagen der Eigentümergemeinschaft
Mit der Wohnung kauft der Käufer einen Anteil an der Eigentümergemeinschaft. Er und seine Bank wollen deshalb wissen, wie das Haus verwaltet wird und welche Ausgaben anstehen. Diese Papiere sollten vor der ersten Besichtigung bereitliegen:
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, also das Papier, das festlegt, was Ihnen allein gehört und was allen gemeinsam
- Beschlusssammlung und Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre; dort stehen beschlossene Sonderumlagen und Sanierungen
- Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung, aus denen sich das monatliche Hausgeld ergibt (§ 28 Abs. 1 und 2 WEG)
- Vermögensbericht mit dem Stand der Erhaltungsrücklage (§ 28 Abs. 4 WEG)
- Energieausweis, den Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung sehen müssen (§ 80 Abs. 4 GModG)
- Grundbuchauszug, Grundriss und Wohnflächenberechnung
- Wenn vermietet: Mietvertrag mit allen Mieterhöhungen und der Nachweis der Kaution
Die Papiere der Gemeinschaft hat der Verwalter. Als Eigentümer können Sie Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG). Ein Käufer, der finanziert, braucht sie für seine Bank; liegen sie früh vor, kommt es seltener zu Nachverhandlungen kurz vor dem Notartermin. Wo Sie die übrigen Unterlagen in Berlin bekommen und was sie kosten, steht im Ratgeber Unterlagen für den Immobilienverkauf. Welche Angaben aus dem Energieausweis in die Anzeige gehören, erklärt der Ratgeber Energieausweis und Pflichtangaben.
Vermietet oder leer verkaufen
Eine vermietete Wohnung verkaufen Sie mit dem Mieter, eine Zustimmung des Mieters braucht der Verkauf nicht. Der Käufer tritt in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Wer selbst einziehen will und wer anlegen will, bewerten dieselbe Wohnung deshalb unterschiedlich. Anleger rechnen mit der Miete, die heute hereinkommt; wie viele Jahresmieten Verkäufer im Mittel fordern, zeigt die Tabelle je Bezirk.
Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des heutigen Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt, und verkaufen Sie sie danach zum ersten Mal an einen Dritten, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Er darf dann zu denselben Bedingungen kaufen wie der Käufer, den Sie gefunden haben. Dafür hat er zwei Monate Zeit, gerechnet ab dem Tag, an dem Ihr vollständiges Schreiben über den Kaufvertrag bei ihm ankommt. Das klären wir vor der ersten Anzeige, weil es den Zeitplan verlängern kann; Einzelheiten stehen im Ratgeber Vorkaufsrecht des Mieters.
Eine freie Wohnung kommt für Käufer in Frage, die selbst einziehen, und für Anleger. Ohne Genehmigung darf sie in Berlin bis zu drei Monate leer stehen. Danach ist der Leerstand dem Bezirksamt anzuzeigen und genehmigungspflichtig (§ 2 Abs. 1 Nr. 4 und § 5 Abs. 8 ZwVbG); eine Ausnahme für die Zeit des Verkaufs sieht das Gesetz nicht vor. Was das kostet und wie Sie den Antrag stellen, steht im Ratgeber Zweckentfremdungsverbot beim Verkauf.
Zustimmung des Verwalters
Die Teilungserklärung kann vorsehen, dass Sie für den Verkauf die Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten brauchen, meist des Verwalters (§ 12 Abs. 1 WEG). Dann ist der Kaufvertrag unwirksam, solange die Zustimmung fehlt (§ 12 Abs. 3 WEG). Versagt werden darf sie nur aus einem wichtigen Grund (§ 12 Abs. 2 WEG). In der Regel holt der Notar die Zustimmung ein; planen Sie dafür etwas Zeit ein.
Ob Ihre Teilungserklärung eine solche Klausel enthält, sehen wir bei der Durchsicht der Unterlagen, bevor die Wohnung angeboten wird.
Notartermin und Übergabe
Den Kaufvertrag beurkundet ein Notar. Die Schlüssel bekommt der Käufer meist kurz nachdem der Kaufpreis gezahlt ist. Eigentümer wird er erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB), und die kann einige Wochen oder Monate nach der Übergabe liegen.
Gegenüber der Eigentümergemeinschaft zählt der Grundbucheintrag. Bis zur Umschreibung fordert der Verwalter das Hausgeld deshalb in der Regel weiter von Ihnen an. Regelt der Kaufvertrag, dass die Lasten ab Übergabe beim Käufer liegen, erstattet er Ihnen diese Beträge. Wie Sie beschlossene Sonderumlagen und die Jahresabrechnung im Vertrag verteilen, erklärt der Ratgeber Hausgeld und Sonderumlage beim Verkauf; was beim Termin selbst geschieht, beschreibt Notartermin und Grundbuch.
Marktdaten Berlin
Angebotspreise für Eigentumswohnungen je Bezirk
Was Verkäufer fordern, nicht was Käufer zahlen.
Die mittleren geforderten Preise für Eigentumswohnungen liegen zwischen den Bezirken rund 2.900 Euro je Quadratmeter auseinander: von 3.737 Euro in Spandau bis 6.643 Euro in Mitte. Der Faktor zeigt, wie viele Jahresmieten im geforderten Kaufpreis stecken.
| Bezirk | Angebotskaufpreis Eigentumswohnung, Euro je m² | Angebotsmiete, Euro je m² und Monat | Faktor Angebot, rechnerisch |
|---|---|---|---|
| Mitte | 6.643 | 20,00 | 27,7 |
| Friedrichshain-Kreuzberg | 6.500 | 19,40 | 27,9 |
| Charlottenburg-Wilmersdorf | 6.391 | 19,17 | 27,8 |
| Pankow | 6.318 | 17,00 | 31,0 |
| Lichtenberg | 5.550 | 13,33 | 34,7 |
| Tempelhof-Schöneberg | 5.524 | 15,79 | 29,2 |
| Steglitz-Zehlendorf | 5.420 | 15,00 | 30,1 |
| Neukölln | 5.353 | 13,61 | 32,8 |
| Treptow-Köpenick | 4.860 | 15,60 | 26,0 |
| Reinickendorf | 4.382 | 12,80 | 28,5 |
| Marzahn-Hellersdorf | 4.222 | 11,56 | 30,4 |
| Spandau | 3.737* | 12,50 | 24,9 |
| Berlin gesamt | 5.789 | 15,78 | 30,6 |
Quelle: IBB-Wohnungsmarktbericht 2025, Tab. 25 und 27, eigene Berechnung BBI. Stand: Jahrgang 2025. Angebotskaufpreis: mittlerer geforderter Preis für Eigentumswohnungen, zwischen zwei Preisklassen ausgerechnet. Angebotsmiete: mittlere geforderte Miete für Mietwohnungen. Faktor: Angebotskaufpreis geteilt durch zwölf Monatsmieten; die IBB selbst weist keinen Faktor aus.
* Der mittlere Kaufpreis für Spandau stammt aus einer Preisklasse, die nach unten offen ist, und ist deshalb unsicherer.
So rechnen wir: Für ganz Berlin liegt der geforderte Kaufpreis bei 5.789 Euro je Quadratmeter. Geteilt durch 189,36 Euro Jahresmiete je Quadratmeter (15,78 Euro Angebotsmiete mal zwölf) ergibt das 30,6. Je Bezirk reicht der Faktor von 24,9 in Spandau bis 34,7 in Lichtenberg.
Es sind Angebots- und keine Kaufpreise. Beim Notar gezahlte Preise können davon abweichen, und für Ihre Wohnung geben Straße, Haus, Etage und Zustand den Ausschlag. Faktoren aus beurkundeten Verkäufen von Mehrfamilienhäusern und den Unterschied der beiden Reihen erklärt die Seite Kaufpreisfaktor in Berlin; die Werte als Datei enthält der Marktbericht Kaufpreisfaktor Oktober 2026.
Für Ihre Wohnung rechnen wir mit Kaufverträgen aus der Nachbarschaft statt mit Angebotspreisen. Wie wir dabei vorgehen, steht auf der Seite Immobilienbewertung in Berlin.
Konditionen
Was die Zusammenarbeit kostet
Andere nennen ihre Provision erst im Gespräch. Hier steht sie offen, bevor Sie zum Hörer greifen: ein Satz, der für beide Seiten gilt.
3,57% jeweils
Innen- und Außenprovision. Ihr Anteil als Verkäufer und der Anteil des Käufers, je 3 % zuzüglich 19 % Umsatzsteuer auf den notariell beurkundeten Kaufpreis. Mehr als Ihren Anteil darf der Käufer nicht tragen
Halbteilung nach § 656c BGB
7,14%
beide Anteile zusammen. Wir nennen die Summe, damit Sie nicht nachrechnen müssen
Summe beider Anteile
0€
bis zum Verkauf. Die Provision entsteht erst, wenn der Kaufvertrag zustande kommt. Kein Aufwendungsersatz, keine Auslagen
§ 652 BGB
8Monate
Laufzeit und Kündigung. Laufzeit des Alleinauftrags, danach Verlängerung um jeweils einen Monat. Kündigungsfrist 14 Tage zum Ende der Laufzeit, schriftlich
Makleralleinauftrag § 3
Das sind die Konditionen unseres Standard-Alleinauftrags. Was im Einzelfall gilt, steht im Vertrag, den Sie vor der Unterschrift in Ruhe lesen. Die Provisionshöhe halten wir nach § 656a BGB in Textform fest, nicht in einer Nebenabrede.
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Lagen
Wohnung verkaufen nach Lage: Ortsteile und Bezirke
Für sieben Ortsteile gibt es eigene Verkäuferseiten mit Marktzahlen und den Besonderheiten der Lage.
Wohnung verkaufen in Charlottenburg
Rund um Kurfürstendamm und Savignyplatz.
Wohnung verkaufen in Charlottenburg-Nord
Von der Mierendorff-Insel bis zur Jungfernheide.
Wohnung verkaufen am Lietzensee
Stilaltbau am See und rund um den Witzlebenplatz.
Wohnung verkaufen in Halensee
Stilaltbau rund um den Rathenauplatz und das Südende des Kurfürstendamms.
Wohnung verkaufen in Wilmersdorf
Altbau rund um Fehrbelliner Platz und Volkspark.
Wohnung verkaufen in Schmargendorf
Solider Altbau in ruhigen Straßen.
Wohnung verkaufen in Steglitz
Rund um die Schloßstraße, mit beurkundeten Preisen des Gutachterausschusses.
Alle zwölf Bezirke
Kaufpreise, Mieten und Lagen je Bezirk stehen auf den Bezirksseiten:
- Charlottenburg-Wilmersdorf: Charlottenburg, Wilmersdorf, Grunewald, Westend
- Friedrichshain-Kreuzberg: Friedrichshain und Kreuzberg
- Lichtenberg: Karlshorst, Friedrichsfelde, Alt-Hohenschönhausen
- Marzahn-Hellersdorf: Marzahn, Hellersdorf, Biesdorf, Mahlsdorf
- Mitte: Moabit, Wedding, Tiergarten
- Neukölln: Britz, Buckow, Rudow
- Pankow: Prenzlauer Berg, Weißensee, Niederschönhausen
- Reinickendorf: Frohnau, Hermsdorf, Tegel
- Spandau: Kladow, Gatow, Siemensstadt
- Steglitz-Zehlendorf: Dahlem, Lichterfelde, Wannsee
- Tempelhof-Schöneberg: Schöneberg, Friedenau, Lichtenrade
- Treptow-Köpenick: Köpenick, Adlershof, Friedrichshagen
Ratgeber zum Wohnungsverkauf
- Ablauf des Immobilienverkaufs in fünf Schritten: der ganze Ablauf, auch für Häuser.
- Maklerprovision in Berlin: wer welchen Anteil zahlt, mit Netto-Erlös-Rechner.
- Immobilienmakler in Berlin finden: Prüfpunkte und Fragen für das erste Gespräch.
- Unterlagen für den Immobilienverkauf: wo es sie in Berlin gibt und was sie kosten.
- Hausgeld und Sonderumlage beim Verkauf: Stichtage und was in den Kaufvertrag gehört.
- Zweckentfremdungsverbot beim Verkauf: Leerstand, Ferienwohnung, Büro und Abriss.
- Vorkaufsrecht des Mieters: was bei umgewandelten Wohnungen gilt.
- Energieausweis und Pflichtangaben: was in die Anzeige gehört.
- Kaufpreisfaktor in Berlin: Abschluss und Angebot im Vergleich.
- Immobilienbewertung in Berlin: wie wir den Wert ermitteln.
- Immobilie verkaufen in Berlin mit BBI: Leistungen und was die Zusammenarbeit kostet.
Rechtlicher Hinweis. Diese Seite gibt den Stand vom 10. Oktober 2026 wieder und dient der ersten Orientierung. Sie ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Als Immobilienmakler dürfen und wollen wir keine Rechtsberatung erbringen; unsere Einschätzungen sind keine Verkehrswertgutachten. Die Angebotspreise in der Tabelle sind keine Kaufpreise und keine Zusage für den Preis Ihrer Wohnung.
Quellen
- Investitionsbank Berlin, IBB-Wohnungsmarktbericht 2025, Angebotskaufpreise und Angebotsmieten je Bezirk
- IBB-Wohnungsmarktbericht 2025, Tabellenband (PDF), Tab. 25 (Angebotsmieten je Bezirk) und Tab. 27 (Angebotskaufpreise Eigentumswohnungen nach Preisklassen); Faktoren eigene Berechnung BBI
- § 12 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), Veräußerungsbeschränkung, Zustimmung zum Verkauf
- § 18 WEG, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen
- § 28 WEG, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht
- § 566 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Kauf bricht nicht Miete
- § 577 BGB, Vorkaufsrecht des Mieters
- § 656c BGB, Maklerlohn bei Tätigkeit für beide Seiten
- § 656d BGB, Vereinbarungen über die Maklerkosten
- § 873 BGB, Einigung und Eintragung im Grundbuch
- § 80 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), Vorlage des Energieausweises
- § 87 GModG, Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
- § 2 Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG), Leerstand länger als drei Monate
- § 5 ZwVbG, Anzeige des Leerstands
Alle Quellen abgerufen am 10. Oktober 2026.
Häufige Fragen
Wohnung verkaufen in Berlin: häufige Fragen.
Stand der Antworten: 10. Oktober 2026
Woran erkenne ich einen guten Makler für meine Eigentumswohnung in Berlin?
Ein guter Makler für eine Eigentumswohnung kennt die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, leitet den Preis aus Kaufverträgen der Nachbarschaft her und legt den Rechenweg offen. BBI Immobilien vermittelt Eigentumswohnungen in ganz Berlin vom Kurfürstendamm aus, die Marke gibt es seit 1995. Die Ersteinschätzung ist kostenlos.
Was kostet der Verkauf einer Wohnung mit Makler in Berlin?
Für Sie als Verkäufer meist 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer, wenn eine Privatperson kauft. In Berlin liegt die Provision heute meist bei insgesamt 7,14 Prozent, Käufer und Verkäufer teilen sie; gesetzlich festgelegt ist die Höhe nicht. Haben beide Seiten den Makler beauftragt, zahlen sie gleich viel (§ 656c BGB). Hat nur der Verkäufer beauftragt, übernimmt der Käufer höchstens denselben Betrag, und erst, nachdem der Verkäufer seinen Teil gezahlt hat (§ 656d BGB). Ein Rechenbeispiel und einen Netto-Erlös-Rechner enthält der Ratgeber Maklerprovision in Berlin.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf einer Eigentumswohnung?
Sie brauchen Grundbuchauszug, Grundriss mit Wohnflächenberechnung und Energieausweis, dazu die Papiere der Eigentümergemeinschaft: Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Beschlusssammlung und Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre, Wirtschaftsplan, letzte Jahresabrechnung und den Stand der Erhaltungsrücklage. Die meisten davon hat der Verwalter. Ist die Wohnung vermietet, kommen Mietvertrag, Mieterhöhungen und der Nachweis der Kaution dazu.
Lohnt sich der Verkauf eher vermietet oder leer?
Das hängt von der Wohnung ab und von den Käufern, die für sie in Frage kommen. Eine freie Wohnung kaufen Selbstnutzer und Anleger, eine vermietete vor allem Käufer, die mit der laufenden Miete rechnen; der Mietvertrag geht auf den Käufer über (§ 566 BGB). Steht die Wohnung nach dem Auszug länger als drei Monate leer, braucht das in Berlin eine Genehmigung des Bezirksamts. Auf Wunsch bewerten wir beide Fälle, mit der heutigen Miete und ohne Mieter.
Brauche ich für den Verkauf die Zustimmung des Verwalters?
Nur wenn die Teilungserklärung das vorsieht (§ 12 Abs. 1 WEG). Dann ist der Kaufvertrag unwirksam, solange die Zustimmung fehlt, und versagt werden darf sie nur aus einem wichtigen Grund (§ 12 Abs. 2 und 3 WEG). In der Regel holt der Notar die Zustimmung ein. Ob Ihre Teilungserklärung eine solche Klausel enthält, sehen wir bei der Durchsicht der Unterlagen.
Wie wird der Preis meiner Wohnung ermittelt?
Grundlage sind Kaufverträge, die in der Nachbarschaft beim Notar geschlossen wurden. Dazu kommen Bodenrichtwert, Etage, Zustand und die Frage, ob die Wohnung vermietet ist; bei Eigentumswohnungen außerdem die Rücklage der Gemeinschaft und beschlossene Sanierungen. Das Ergebnis ist eine Preisspanne mit Rechenweg, kostenlos und unverbindlich, aber kein Gutachten über den Verkehrswert. Die Angebotspreise in der Tabelle auf dieser Seite sind geforderte Preise, keine gezahlten.
Was passiert beim Verkauf mit Hausgeld und Erhaltungsrücklage?
Gegenüber der Eigentümergemeinschaft zahlt das Hausgeld, wer im Grundbuch steht, bis zur Umschreibung also in der Regel der Verkäufer. Regelt der Kaufvertrag, dass die Lasten ab Übergabe beim Käufer liegen, erstattet der Käufer diese Beträge. Die Erhaltungsrücklage gehört der Gemeinschaft und wird beim Verkauf nicht an den Verkäufer ausgezahlt. Wer eine bereits beschlossene Sonderumlage trägt, sollte der Kaufvertrag ausdrücklich regeln; Einzelheiten im Ratgeber Hausgeld und Sonderumlage beim Verkauf.
Bereit, den Wert zu erfahren?
Kostenlose Ersteinschätzung für Ihre Wohnung. Oder rufen Sie uns an: +49 30 327 734 0.